V Slovenijo prihaja evropski denar za stanovanja. A do pričetka gradnje bo še dolga pot

Zato Evropska komisija pripravlja prvi evropski akcijski načrt za dostopna stanovanja, Evropska investicijska banka pa napoveduje milijarde evrov posojil za gradnjo in prenovo stanovanj. Del tega denarja bo lahko izkoristila tudi Slovenija. Toda med obljubljenim denarjem in novimi stanovanji je še precej dolga pot.

Sloveniji 48,8 milijonov evrov nepovratnih sredstev

Pomembna novost je tudi odločitev Evropske unije, da bo financiranje javnih najemnih stanovanj prvič vključila v kohezijsko politiko. Slovenija bo tako lahko iz evropskih kohezijskih sredstev namenila 48,4 milijona evrov za gradnjo, nakup in obnovo javnih najemnih stanovanj. Gre za pomemben premik, saj stanovanjski projekti doslej niso bili upravičeni do tovrstnega kohezijskega financiranja. Toda denar je šele prvi korak do novih stanovanj.

Gradnja stanovanj se začne veliko prej kot na gradbišču

Pogosto slišimo, da Sloveniji primanjkuje denarja za stanovanja. V resnici pa nam tudi milijoni, ki bi nam jih nekdo podaril, danes ne bi pomagali prav veliko.

Preden se na zemljišču pojavi prvi bager, je treba zagotoviti zemljišče, spremeniti prostorske akte, pripraviti projektno dokumentacijo, pridobiti soglasja, gradbeno dovoljenje in izvesti javna naročila. Če se kateri od postopkov zaplete ali pride do pritožb, se lahko gradnja zamakne za več let. V tem času se spremenijo cene materialov, stroški narastejo, projekt pa je pogosto treba finančno zasnovati na novo. To pomeni, da evropski denar sam po sebi še ne prinese novih stanovanj. Če projekti niso pripravljeni, tudi zagotovljena sredstva ne morejo pospešiti gradnje.

Zemljišč za stanovanjsko gradnjo premalo, problem tudi v razgrajevanju zakonodaje

Kot so nam zaupali na IPoP – Inštitutu za politike prostora, se v Sloveniji pri gradnji zatakne iz različnih vzrokov. Najprej je seveda treba upoštevati legitimnost same gradnje – včasih določen poseg v okolje iz upravičenih legitimnih vzrokov pač ni sprejemljiv. Drug del enačbe pa je kombinacija “premalo ambicioznega” strateškega prostorskega načrtovanja zemljišč za večstanovanjsko gradnjo v zadnjih 30 letih in v tem okviru tudi odprodaja številnih javnih zemljišč, namenjenih večstanovanjski gradnji za tržno gradnjo. Zemljišč, primerih za gradnjo stanovanjskih kompleksov, je tako vse manj. A tudi izpolnjena legitimnost gradnje ter številna nova zemljišča za gradnjo ne zadostujeta, če je izvoren problem že v sami zakonodaji.

“Ob tem pa je dolgotranost postopkov posledica kontroverznega razgrajevanja prostorske in gradbene zakonodaje. Spreminjanje zakonodaje, ki se že dvajset let izvaja z namenom skrajšati postopke in omogočati gradnjo in posege v slovenski prostor, je privedlo do povsem nasprotnih učinkov; do tega da je zakonodaja danes vsebinsko preobložena in skrajno nepregledna. To se odraža tako v sorazmerno nizki operativnosti sistema kot tudi v nizki stopnji zaupanja v sistem,” so prepričani na IPoP-u.

Slovenija potrebuje aktivno zemljiško politiko

Evropska sredstva so sicer še kako potrebna, da lahko začnemo o gradnji sploh razmišljati, vendar brez sistemskih in strateških, dolgoročnih rešitev ne bomo prišli ravno daleč. Poleg stabilnega financiranja je pomemben ukrep tudi aktivna zemljiška politika, so prepričani na IPoP-u.

“Država in občine morajo s prostorskimi načrti jasno določati, kje in kakšna stanovanja potrebujemo. Prostorsko načrtovanje in strategija ter financiranje gradnje pa morajo tudi zasebne investitorje bolj trdno zavezovati k uresničevanju javnega interesa, na primer k zagotavljanju deležev cenovno dostopnih stanovanj in kakovostnega bivalnega okolja.

Hkrati moramo bolje izkoristiti obstoječi stanovanjski fond in preprečevati špekulativno rabo stanovanj, kot sta dolgotrajna praznost in množično preusmerjanje v kratkoročno turistično oddajanje. Pri tem niso dovolj le zakonske spremembe, temveč tudi dosledno spremljanje njihovega izvajanja in učinkovit nadzor.”

Primer (slabe) prakse: soseska Novo Pobrežje v Mariboru

Primer mariborske soseske Novo Pobrežje dobro pokaže, kako od prve napovedi do začetka gradnje v Sloveniji pogosto mine več let. Stanovanjski sklad Republike Slovenije je projekt javnosti predstavil že leta 2018 in takrat napovedoval začetek gradnje v letu 2021. Kakopak so sledili dolgotrajni postopki priprave prostorske dokumentacije. Šele jeseni 2022 je Mestni svet Mestne občine Maribor sprejel občinski podrobni prostorski načrt (OPPN), brez katerega projekta ni bilo mogoče nadaljevati.

V letu 2024 je projekt prešel v fazo priprave projektne dokumentacije in pridobivanja gradbenega dovoljenja, vloga za dovoljenje pa je bila vložena decembra istega leta. Med postopkom je bilo treba dokumentacijo večkrat dopolniti in pridobiti mnenja pristojnih institucij. Gradbeno dovoljenje je postalo pravnomočno šele maja 2026, zato se lahko gradnja šele zdaj zares začne.

Novo Pobrežje tako nazorno kaže, da pri gradnji stanovanj največkrat ni odločilen le denar. Tudi ko je financiranje zagotovljeno, lahko med prvo napovedjo projekta in začetkom gradnje mine skoraj desetletje.

Kar polovica Dunajčanov živi v subvencioniranih stanovanjih

Ko se govori o uspešni stanovanjski politiki, se skoraj vedno omenja Dunaj, ki že desetletja sistematično gradi javna in neprofitna stanovanja. Danes je Dunaj največji javni lastnik stanovanj v Evropi. Mesto upravlja približno 220.000 občinskih stanovanj, dodatnih okoli 200.000 stanovanj pa je v lasti neprofitnih stanovanjskih zadrug in družb, ki jih mesto financira. To pomeni, da v javnih ali subvencioniranih stanovanjih živi približno polovica vseh Dunajčanov.

Takšen sistem ni nastal čez noč. Dunaj že desetletja sistematično odkupuje zemljišča, jih komunalno opremlja in dolgoročno načrtuje nove soseske. Financiranje temelji na kombinaciji mestnega in državnega proračuna, ugodnih dolgoročnih posojil ter posebnega stanovanjskega prispevka, ki ga plačujejo zaposleni in delodajalci. Zaradi stalnega financiranja gradnja ni odvisna od posameznega razpisa ali političnega mandata.

Pomembna posledica takšnega sistema so tudi nižje najemnine. Najemnine v dunajskih javnih in subvencioniranih stanovanjih so v povprečju približno 30 odstotkov nižje od tržnih, velik delež javnih stanovanj pa vpliva tudi na umirjanje cen na zasebnem najemnem trgu.

Medtem ko na Dunaju javna in subvencionirana stanovanja predstavljajo približno polovico stanovanjskega fonda, jih je v Sloveniji le okoli štiri odstotke. Posledica je očitna: večina ljudi pri nas stanovanja išče na zasebnem trgu, kjer so najemnine praviloma precej višje, prihodki pa (v primerjavi s prebivalci Avstrije) precej nižji.

Priložnost, ki je ne bi smeli zamuditi

Evropska sredstva pomenijo pomembno priložnost za Slovenijo. Če bodo država, občine in stanovanjski skladi pravočasno pripravili projekte, lahko naslednja leta prinesejo največji zagon gradnje javnih najemnih stanovanj po osamosvojitvi. Če pa bodo postopki še naprej trajali več let, bo tudi evropski denar težko odpravil stanovanjsko stisko. Stanovanj namreč ne gradijo evropska sredstva, ampak pripravljeni projekti.